+7 (383) 254-00-11

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

ООО Агентство независимой оценки «Аргумент» предлагает компаниям и физическим лицам профессиональную помощь в оценке объектов недвижимого имущества при оптимизации платежей, определяемых на основе кадастровой стоимости посредством оценки рыночной стоимости для установления кадастровой стоимости (ФЗ № 167-ФЗ) в размере рыночной. Узнать кадастровую стоимость и возможность ее снижения вы можете у нас.

Стоимость земельных участков при кадастровой оценке определяется методами массовой оценки. Набор ценообразующих факторов определен методическими рекомендациями по оценке той или иной категории земельных участков. Безусловно, это наиболее типичные факторы: местоположение, площадь, близость к зонам рекреации, близость к остановкам общественного транспорта, коммунальная инфраструктура, однако набор ценообразующих факторов при кадастровой (массовой) оценке и индивидуальной оценке земельных участков может отличаться в том числе потому, что при индивидуальной оценке оценщик проводит инспекцию объекта и может выявить дополнительные факторы как ухудшающие привлекательность, например, наличие уклона, отсутствие непосредственных подъездов и удаленность коммуникаций, так и улучшающих привлекательность земельных участков, например, нахождение его на первой лини, что дает дополнительные преимущества в случае его коммерческого использования. Указанные различия нужно принимать как данность, абсолютно нормальным может являться отличие кадастровой и рыночной стоимости в несколько %, а для некоторых объектов и нескольких десятков %, но отличие в разы, скорее всего, говорит о перекосе проведенной кадастровой оценки. Большинство землепользователей не согласны с результатами государственной кадастровой оценки и оспаривание кадастровой стоимости земельного участка становится актуальным.

Результаты кадастровой оценки используются как для целей налогообложения, так и для начисления иных платежей за землю, например, выкупной цены и арендной платы.

Внесенные в п. 3 ст. 66 Земельный кодекс РФ изменения, в совокупности с дополнениями в закон от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» позволяют землепользователям реализовать защиту своих прав и законных интересов в ситуациях, когда кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимостьВ случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Принятие Федерального Закона от 22.07.2010 г. № 167-ФЗ призвано решить часть существующих проблем, связанных со спорами о результатах кадастровой оценки. Таким образом, законодательно предусмотрено оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в комиссии по рассмотрению споров. Кроме того, каждый землепользователь имеет право установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость, отражает реальную стоимость и полезность земельного участка. Узнать кадастровую стоимость земли можно только после проведения процедуры оценки.

С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчёта налога на имущество физических и юридических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли ещё 21 регион России, в том числе Санкт-Петербург, Вологодская, Брянская и Воронежская области. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.

Если ранее такой налог исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, то новый порядок предусматривает его исчисление от кадастровой стоимости, которая обычно максимально приближена к рыночной цене. Однако встречаются случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную ввиду наличия неучтённых индивидуальных особенностей недвижимости, ошибки в расчёте или в связи с падением рыночной стоимости объекта по различным причинам.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трёх лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В такой ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости завышена, владелец может оспорить её, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (под недостоверными сведениями обычно понимаются ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость);
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

(ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или Комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в Комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также – Заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений (в случае обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости);
  • отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Если основанием оспаривания кадастровой стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, то Комиссия вправе принять одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости (в случае, если использованные сведения будут признаны достоверными);
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (если использованные сведения будут признаны недостоверными).

В случае, если основанием оспаривания явилось установление рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает одно из следующих решений:

  • об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об отклонении заявления.

Решения Комиссии могут быть оспорены в суде. Кроме того, заявитель имеет право оспаривать в суде не само решение комиссии, а результаты определения кадастровой стоимости. В этом случае решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Процедура рассмотрения заявлений об оспаривании кадастровой стоимости в суде регламентирована главой 25 КАС РФ.

В судебном порядке граждане и юридические лица могут обжаловать как непосредственно результаты определения кадастровой стоимости, так и решение Комиссии, если предварительно заявитель в такую Комиссию обращался

Законом установлены ограниченные сроки для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Обратиться в суд по этой категории споров можно не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости. Однако если на момент обращения в суд кадастровая стоимость объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости уже изменилась, то оспаривать предыдущую стоимость уже нельзя (п. 3 ст. 245 КАС РФ).

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет два месяца, но он может быть продлен еще на месяц в связи со сложностью дела (ст. 141 КАС РФ).

С 1 января 2019 года поменялся порядок налогообложения объектов недвижимости

С 1 января 2019 года вступает в силу новый порядок применения изменённой в течение налогового периода кадастровой стоимости объектов недвижимости и будет применяться к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесённым в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

В этой связи сообщается, что кадастровая стоимость объектов недвижимости, изменённая на основании решений суда или Комиссии, принятых после 1 января 2019 года и внесённая в ЕГРН, будет учитываться при исчислении налога начиная с даты начала применения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

При этом отмечено, что перерасчёт сумм ранее исчисленных налогов, указанных в пункте 3 статьи 14 и пунктах 1 и 2 статьи 15 НК РФ, осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчётом, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Перерасчёт, предусмотренный абзацем первым настоящего пункта, в отношении налогов, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 15 настоящего Кодекса, не осуществляется, если влечёт увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов. (Федеральный закон от 03.08.2018 N 334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации")